・公募のうち140万株は自己株式の処分。
・所属部は第1部の見込み。
・直近（2012年9月）の特別利害関係者らによる株式売買の価格は、そ及修正して1株当たり210円。
・子会社含む役員の持ち株には90日間のロックアップが掛かる。
・13万株を上限に親引けにより従業員持ち株会に売り付けの予定。親引け分は180日間のロックアップがかかる。
・ロックアップなしのベンチャーキャピタル保有株は、推定1社・322万5000株。


＜ファーストインプレッション＞
　消費増税前の駆け込みで最も恩恵を受けている住宅業界で、同社の業績も急拡大の予想だ。不動産セクターの株価は一時混乱したものの、長期金利が落ち着いたことで足元は安定している。住宅関連では今春に上場したタマホームを超える公開規模になるが、ブロードリーフは下回っており、需給面の問題はクリアできそう。9月決算のため来期の業績反動が既に気になるが、足元は業績好調とあって目先はしっかりした展開が望めるのではないか。

想定価格: 1,780円
　吸収資金レンジ: 149.1億円 - 149.1億円（今期予想連結PER: 6.5倍）
　時価総額レンジ: 491.7億円

仮条件: 1,580円 - 1,780円
　吸収資金レンジ: 132.3億円 - 149.1億円（今期予想連結PER: 5.7倍 - 6.5倍）
　時価総額レンジ: 436.5億円 - 491.7億円

＜強気材料＞
東証1部見込み、業績急拡大、東京都心地盤、ニッチ戦略、小規模案件に特化、住宅市況活況、都心回帰傾向、仲介事業が安定基盤、回転重視

＜弱気材料＞
競争激しい地域、FC抜け直後、主幹事交代？、消費増税反動、飯田系再編で競合は強化、今期営業減益、仮条件下振れ

＜結論＞
　Ｂとする。公開価格が1780円であれば1900～2300円（PER：6.9～8.4倍）を想定初値とする。

　消費増税前の駆け込みで勢い付く業界。前期は組織改革などで一時的に減益に陥ったが、2014年9月期の営業利益は100億円と大台達成が予想されている。吸収金額は最大150億円弱に上るが、東証1部上場が見込まれることで特に問題なく吸収できると見込む。

　東京23区内で展開する住宅デベロッパー。戸建てを中心にマンションも手掛ける。競争が激しい地域だが、大手が手を出さない狭小地などに3階建ての戸建てや、共用部分がないタウンハウス型のマンションなどを建てるというニッチ戦略で対抗する。城南地区を地盤としてながらも中小型開発を得意としており、DINKS（共働き子供無し夫婦）向けの販売が多いという。

　こうしたニッチ手法は手間が掛かるものの、大型開発に比べ在庫回転期間が短くすむ。また、市況が悪化したときには、億ションと呼ばれるような物件が大幅値引きに追いやられるのに対し、値引き幅も少なくてすむという特性がある。このほか土地だけを先に販売する手法を取り入れているのも、資金繰りをよくして在庫リスクを軽減することが目的だ。同社はリーマンショック以降も増収増益を続けてきた。
　前期は減収減益になったが、これは上場を前に社内体制を整備したことによるもの。中小企業の管理体制のまま急成長したことで、このままでは管理にひずみが出る懸念があった。今期は住宅市況の活況も追い風になり、前々期を超えて100億円台の大台乗せが想定される。10～6月期（3Q累計）の進ちょく率は37％と低いが、不動産業は物件引き渡しなどで業績計上時期には偏りが出るため特に問題ないだろう。同社ではこれまでも7～9月期に集中する傾向があった。

　もともとは仲介事業が祖業で、前期まではセンチュリー２１・ジャパンのフランチャイジーだった。渋谷営業センターは2000年度から脱退まで12年連続で売上高全国1位を維持してた。なお、センチュリ21はオープンハウスの脱退が響き、今期は営業減益の予想となっている。仲介業という販売から開発へと領域を広げた歴史から、顧客の要望の変化などをいち早く住宅開発に生かすことを得意としている。また、仕入れなどは徹底して脚で稼ぐことを基本としており、このため採用は言うことを聞きやすい新卒中心に行っている。

　出店はしばらくは23区内と神奈川政令指定都市部に限る方針。毎期1～2店舗のペースで行う。センチュリ21から抜けたことで出店に対する規制がなくなり、余地が広がった。訂正目論見書によれば今期は江戸川区の西葛西に拠点を10月に新設することが決まった。比較的手薄だった城東地区を強化する。また、前期から始めた投資用マンションにも注力していく方針だとしており、新規出店や多角化を今後の成長シナリオに据えている。23区内以外でも都内は出店対象としていく考えだ。

　吸収金額は最大150億円弱に上る。ベンチャーキャピタル保有株にはロックアップがなく、これと引受団に入っていない野村証券の持ち分を上乗せし、親引け分を引くと実質210億円弱が吸収金額に当たる。
　時価総額500億円弱は東証1部では小型株に当たるため、かえって荷もたれ感が出かねない水準だが、今の地合いならば特に問題はないだろう。今春にはブロードリーフが時価総額が270億円弱、吸収金額は230億円の悪条件だったが、しっかりした発進を見せた。市況改善で住宅セクターへの人気も高く、タマホーム、サンヨーホームズともに初値上昇率は70％台に上った。

　5月までの不動産セクターに対する過度な期待ははげ落ちたが、一方では東京五輪に対する期待物色が蒸し返されており、東京都心を営業エリアとする同社にもこの効果を期待したいところ。足元ではＮフィールドの急伸で、IPOに対する期待も再び高まっている。

　想定する売買代金をタマホームとブロードリーフの間となる70億円強とすると、初値は2000円前後がめどになるか。引受団に入っていない野村系がどのような売り方をするかにもよるが、社数が少なくしかも同系列のため統制はとりやすく、値を崩すような心配は少ない。仮条件のPER6倍前後はもともと戸建てセクターが低いため、割安感がそれほどあるわけではないが1桁台と絶対値が低いことで上昇抵抗感も少ない。買い手は慎重派でも2000円の指し値が多くなると考えられ、この水準が初値のめどになりそうだ。

　なお、同社の株主には先述通り、野村証券とジャフコ系の投資組合が入っているが、同証券は引受団にさえ入っていないい。常識的には野村主幹事となるような案件でこのような状況は、ケンカ別れによる主幹事交代と推察できる。不動産業は経営者の我が強いことが多く、珍しい話ではない。同社も急成長しただけに、審査の厳しい最大手の主幹事でないことは、長期投資では気を付けておきたい点である。


＜追加分析＞
　Ｂ継続。引き続き1900～2300円（PER：6.9～8.4倍）を想定初値とする。

　今週はいくつかの住宅関連が決算を発表しているが、軒並み好決算となっている。住宅市況の活況は続いており、同社株には追い風が吹く。日経平均株価は一進一退で荒っぽい値動きが続くが、1万4000円台に乗せる場面もあり物色意欲は高いままだ。特に支障は見当たらず、2000円を軸とした見方を継続する。

公開価格: 1,780円
　吸収資金: 149.1億円（今期予想連結PER: 6.5倍）
　時価総額: 491.7億円

　公開価格、追加売り出しともに上限で決まった。所属部も正式に第1部となった。引受価額は1673.20円。委託販売分は上限2000株で実施される。従業員持ち株会に対する親引けも上限の13万株全てが売り付け対象となった。
　訂正目論見書によればブックビルディングの状況は、申告された総需要株式数が公開株式数を十分に上回り、総需要件数は多数にわたっていたうえ、需要の相当数が仮条件の上限価格だったことが特徴だった。相場状況も踏まえ想定初値は2000～2300円とレンジ下限を引き上げる。

　仮条件は想定価格下振れもIPOへの注目度向上を背景に難なく上限決定。東京五輪開催決定で東京地盤の不動産会社には追い風が吹いている。週明けには軒並み高となった。読売報道によれば湾岸のマンション販売は、業者の期待以上に引き合いが増加しているという。
　湾岸のような広い土地での大型マンションは守備範囲ではない。同社の地盤も正確には渋谷方面だが、こちらも東急グループを中心とした再開発が進行中。どちらにしても追い風は吹いている。
　実質吸収金額200億円強は重いことには代わりないが、引き続き初値はしっかりした展開になると予想する。国際情勢の緊張緩和なども絡み、週明けから投資家心理は一段と回復しつつあるため、初値は2000円を超えてからになると見込む。

初値予想: 2,500円（今期予想連結PER: 9.1倍）
初値買い妙味： B

　堅調な初値を予想する。初値のコンセンサスは「2000円～2600円」。住宅市況の活況で足元の業績は好調。五輪関連としての側面も持つことから買いを集めるそうだ。

　東京都心と川崎市・横浜市で展開する住宅デベロッパー。戸建てがメーンで、中規模マンションなども手掛ける。大手との競合を避け、狭小地などに3階建ての戸建てや共用部分を省略したタウンハウス型のマンションを建てる戦略を採る。また、仲介業から事業を始めたことで、開発も顧客重視の姿勢が強い。なお、仲介や販売は前期までセンチュリー２１のフランチャイジーだったが、今期から脱退して自主ブランドで営業している。渋谷店は脱退まで12年連続で売上高全国1位だった。

　足元の業績は住宅市況の活況を受けて好調だ。前期は大幅減益に陥ったが、これは事業規模が急拡大したことに合わせ、内部管理体制などを強化したことが要因。今期は急回復し、営業利益は前々期を上回る100億円台に乗せる見通しだ。
　9月決算のため消費増税前の駆け込みの恩恵は来期も受けられる。今後も出店は東京23区内か神奈川県川崎市・横浜市に限定する方針で、まずは手薄な城東地区を強化する方針。10月には江戸川区に出店する。

　業績好調を受けて買いを集めそうだ。大型IPOながら2000円は超える展開が期待される。吸収金額は約150億円で、ロックアップなしのベンチャーキャピタル保有株として約50億円が実質上乗せされる。実質200億円規模と大きい案件が、東証1部直接上場であることもあり、売りは順調に吸収できると考えられる。
　東京都心をエリアとすることでは、遅れてきた五輪銘柄としても人気化しそうだ。湾岸の大規模マンションを手掛けるわけではないため、恩恵を受けられるかどうかは微妙だが、五輪銘柄の物色は単なる連想ゲームと化している。物色に一服感が出てきたタイミングでの上場は格好のターゲットになりやすい。また、地盤の渋谷ではもともと東急グループらによる再開発という材料もある。

　今春に東証1部に上場した銘柄では、実質吸収金額の近かったブロードリーフや、戸建てつながりのタマホームが参考になる。2社の初値売買代金や売却率を参考にすると、2000円台前半で売り買いが一致する計算だ。相場が非常に強気モードに入っているため、これに買い手心理の強気化を最大限加味し、2500円での初値形成を予想する。

初値: 2,100円（今期予想連結PER: 7.6倍） ／ 上昇率: 18.0% ／ 高値: 2,284円 ／ 安値: 2,090円 ／ 終値: 2,245円
出来高: 12,625,400株 ／ 対公開株数: 150.8% ／ 初値出来高: 2,816,500株 ／ 初値売買代金: 5,914,650,000円

　しっかりした初値が付いた。買い手の多くが2000円を意識して注文を出し、相場の強さから若干上振れして売り買いが一致した。住宅市況の活況を受けて足元の業績は好調。戸建てが主力のため不動産株人気の波及は限られたが、東証1部直接上場ということもあって順調な展開となった。
　ただ、バイイングパワーは想定していたなかでは下限に近く、期待していた五輪関連の買いは限られた印象だ。初値売買代金の59億円は今春に上場した注文住宅のタマホーム（60億円）と同等。足元のテーマ物色から場合によっては100億円もあるかと考えていたが、フタを開けてみれば落ち着いた範囲にとどまった。

　寄り付き後の株価は、もみ合いながらも堅調に推移した。初値では公開株数+ベンチャーキャピタル（VC）保有株の2割強程度しか売買ができなかったため、ザラ場で売りをこなす展開になったが、順調に消化して徐々に上値を伸ばした。出来高は公開株数＋VC保有株数に対し1.07倍となり、ちょうど一回転した計算だ。
　3連休を控え後場後半は利食い売りに押されたが、VWAPP（出来高加重平均）の2172円を上回って終わった。一通りの売りをこなせたことで、連休明けも堅調な展開が続くと考えられる。9月決算のため、配当取りも目先は支えになりそうだ。

　主幹事の大和証券からはリポートが出ている。パワービルダーのなかでも都心の比較的高額な狭小3階建て住宅などに強みを持つと指摘。2013年9月期の営業利益は会社予想（100億1300万円）を上振れる前期比82％増の102億円（EPS 279.9円）と予想した。地域展開の拡大で戸建て分譲が伸びるほか、マンション分譲が大幅に増加する。不動産流動化も進展する。14年9月期は22％増の124億円（EPS 246.2円）の見通し。高額な都心部のファミリー向けマンション完成や、不動産流動化の回転率上昇と大型化が寄与する。

　東洋経済新報社による業績予想は、2013年9月期の売上高が前期比54％増の960億円、経常利益が99％増の90億円、EPS 996.3円、配当25円としておりEPS以外は会社予想を踏襲。14年9月期は売上高が15％増の1100億円、経常利益が18％増の106億円、EPS 1181円、配当25円と引き続き消費増税前の駆け込み需要による増収増益を予想している。ただ、両期ともEPSは異常な値となっており、算定根拠は不明。特別利益は想定していないようなので、発行済み株数の入力間違いによるものか。