前場コメント No.5 三菱地所物流リート、ヒューリックＲ、日本リート、大和ハウスＲ、福岡リートなど
★9:05 三菱地所物流リート－三菱ＵＦＪＭＳが「OW」へ引き上げ 依然としてLTVは低水準
三菱地所物流リート投資法人<3481.T>が底堅い。三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券では、依然としてLTVは低水準と判断。投資判断を「Neutral」→「Overweight」、目標株価を29.80万円→45.50万円と引き上げた。
内部成長余力は相対的に小さいと見られるが、同REITの強みであるレバレッジ余力の活用による効果的なDPS成長が今後も期待できる。
公募増資後の想定LTV値は29.4％（20.8期末時点）と、依然としてLTVは低水準を維持する見通しであり、レバレッジの活用をドライバーとしたDPS成長ポテンシャルは高いとみられる。今後も安定的な資金調達力を背景にスポンサーから年間200億円～300億円のパイプライン物件を安定的に取得することで、アクリーティブな成長を維持するものと考えるとした。
三菱地所物流リート投資法人<3481.T>が底堅い。三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券では、依然としてLTVは低水準と判断。投資判断を「Neutral」→「Overweight」、目標株価を29.80万円→45.50万円と引き上げた。
内部成長余力は相対的に小さいと見られるが、同REITの強みであるレバレッジ余力の活用による効果的なDPS成長が今後も期待できる。
公募増資後の想定LTV値は29.4％（20.8期末時点）と、依然としてLTVは低水準を維持する見通しであり、レバレッジの活用をドライバーとしたDPS成長ポテンシャルは高いとみられる。今後も安定的な資金調達力を背景にスポンサーから年間200億円～300億円のパイプライン物件を安定的に取得することで、アクリーティブな成長を維持するものと考えるとした。
★9:05 ヒューリックリート－三菱ＵＦＪＭＳが「OW」へ引き上げ 次世代アセット・プラスに期待
ヒューリックリート投資法人<3295.T>が底堅い。三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券では、東京コマーシャル・プロパティの内部成長と次世代アセット・プラス取得に期待。投資判断を「Neutral」→「Overweight」、目標株価を21.40万円→25.80万円と引き上げた。
既存ポートフォリオの内部成長により相応のDPS成長が見込める。足元のキャップレート低下を考慮すると、「東京コマーシャル・プロパティ」への重点投資を主軸とした外部成長戦略は難易度が高いが、スポンサーの有する高利回りの「次世代アセット・プラス」の取得による外部成長が期待できるとした。
ヒューリックリート投資法人<3295.T>が底堅い。三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券では、東京コマーシャル・プロパティの内部成長と次世代アセット・プラス取得に期待。投資判断を「Neutral」→「Overweight」、目標株価を21.40万円→25.80万円と引き上げた。
既存ポートフォリオの内部成長により相応のDPS成長が見込める。足元のキャップレート低下を考慮すると、「東京コマーシャル・プロパティ」への重点投資を主軸とした外部成長戦略は難易度が高いが、スポンサーの有する高利回りの「次世代アセット・プラス」の取得による外部成長が期待できるとした。
★9:06 日本リート－三菱ＵＦＪＭＳが「OW」へ引き上げ 目標巡航DPS 9000円達成は近い
日本リート投資法人<3296.T>が底堅い。三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券では、増賃をドライバーとした目標巡航DPS 9000円達成は近いと判断。投資判断を「Neutral」→「Overweight」、目標株価を41.70万円→57.80万円と引き上げた。
賃料ギャップ解消による内部成長をドライバーとしたDPS成長が見込める。同REITが運用する中規模オフィスは引き続き堅調な増賃モメンタムを維持しており、19.6期は賃料更改で+6.3百万円、テナント入替で+5.8百万円の月額賃料増額を達成。同REITは今後、巡航DPSの目標値として掲げる9000円達成に向けて内部成長で期当たり60百万円（月額10百万円）の賃料増額により約130円/口程度のDPS寄与を見込むが、足元の増賃実績は同ペースを充足している。賃料ギャップは18.12期の－9.03％から19.6期末には－13.04％に拡大しており、同ギャップ解消による目標DPS達成は近いと考えるとした。
日本リート投資法人<3296.T>が底堅い。三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券では、増賃をドライバーとした目標巡航DPS 9000円達成は近いと判断。投資判断を「Neutral」→「Overweight」、目標株価を41.70万円→57.80万円と引き上げた。
賃料ギャップ解消による内部成長をドライバーとしたDPS成長が見込める。同REITが運用する中規模オフィスは引き続き堅調な増賃モメンタムを維持しており、19.6期は賃料更改で+6.3百万円、テナント入替で+5.8百万円の月額賃料増額を達成。同REITは今後、巡航DPSの目標値として掲げる9000円達成に向けて内部成長で期当たり60百万円（月額10百万円）の賃料増額により約130円/口程度のDPS寄与を見込むが、足元の増賃実績は同ペースを充足している。賃料ギャップは18.12期の－9.03％から19.6期末には－13.04％に拡大しており、同ギャップ解消による目標DPS達成は近いと考えるとした。
★9:06 大和ハウスリート－三菱ＵＦＪＭＳが「Neutral」へ引き下げ バリュエーションを見直し
大和ハウスリート投資法人<8984.T>がもみ合い。三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券では、バリュエーション手法を見直し、投資判断を「Overweight」→「Neutral」と引き下げた。目標株価は32.20万円→38.60万円と引き上げた。
相対的な内部成長余力は小さいと見られるが、スポンサーが有する豊富なパイプライン物件取得による持続的な成長が可能と考え「Neutral」と判断。
同REITは19.8期から20.2期にかけて既存のBTS型物流施設を6物件売却しており、資産規模7000億円を超えた今後は物件取得に際して、入替も資金調達の選択肢として加わるが、その際には同REITが旧大和ハウスリートとの合併時に生じた引継不動産簿価の税会不一致に起因する売却益の税会不一致の解消を目的として、一時差異調整積立金取り崩しによる増配（利益分配）が付随的に期待できるとした。
大和ハウスリート投資法人<8984.T>がもみ合い。三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券では、バリュエーション手法を見直し、投資判断を「Overweight」→「Neutral」と引き下げた。目標株価は32.20万円→38.60万円と引き上げた。
相対的な内部成長余力は小さいと見られるが、スポンサーが有する豊富なパイプライン物件取得による持続的な成長が可能と考え「Neutral」と判断。
同REITは19.8期から20.2期にかけて既存のBTS型物流施設を6物件売却しており、資産規模7000億円を超えた今後は物件取得に際して、入替も資金調達の選択肢として加わるが、その際には同REITが旧大和ハウスリートとの合併時に生じた引継不動産簿価の税会不一致に起因する売却益の税会不一致の解消を目的として、一時差異調整積立金取り崩しによる増配（利益分配）が付随的に期待できるとした。
★9:07 福岡リート－三菱ＵＦＪＭＳが「Neutral」へ引き下げ 韓国インバウンド減少を注視
福岡リート投資法人<8968.T>が小安い。三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券では、韓国インバウンド減少による商業施設売上動向に注視とコメント。投資判断を「Overweight」→「Neutral」、目標株価を21.80万円→20.90万円と引き下げた。
堅調な福岡のオフィス市況を背景とした内部成長が見込めるが、韓国インバウンドの影響を受けるキャナルシティ博多の売上およびフロート賃料の動向に引き続き注視が必要。外部成長面では「ロジシティ若宮」をNCF 利回り6.4％で取得のフォワードコミット（取得時期は20年6月）。LTVは同取得後も40％を切る水準を維持する見込みであり、レバ余力を活用した機動的な外部成長によるDPS成長ポテンシャルは相応に見込めると考えるとした。
福岡リート投資法人<8968.T>が小安い。三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券では、韓国インバウンド減少による商業施設売上動向に注視とコメント。投資判断を「Overweight」→「Neutral」、目標株価を21.80万円→20.90万円と引き下げた。
堅調な福岡のオフィス市況を背景とした内部成長が見込めるが、韓国インバウンドの影響を受けるキャナルシティ博多の売上およびフロート賃料の動向に引き続き注視が必要。外部成長面では「ロジシティ若宮」をNCF 利回り6.4％で取得のフォワードコミット（取得時期は20年6月）。LTVは同取得後も40％を切る水準を維持する見込みであり、レバ余力を活用した機動的な外部成長によるDPS成長ポテンシャルは相応に見込めると考えるとした。
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